«Cui bono» или кому нужна квартира?

«Cui bono» (кому выгодно) – выражение, которым неоднократно пользовался в своей речи древнеримский политик Марк Тулий Цицерон (106 – 43 до н. э.). Например, в речи «В защиту Милона», а также в речи «В защиту Росция Америйского».

Как нельзя кстати эта фраза подходит для дела, о котором мы вам повествуем в настоящей статье.

В нашу коллегию как-то обратились супруги М. (персональные данные заменены с целью соблюдения адвокатской тайны). Они развелись и хотели поделить совместно нажитое имущество. Казалось бы, опрос классический, трудностей не вызывает. Если бы не одно, но.

Предметом раздела выступала квартира, строительство которой на момент развода не завершено, а застройщик обанкротился.

Увлеченные своим разводом супруги теряют чувство времени, такта, а вместе с ними и свою недостроенную квартиру.                                                          

Как это произошло, спросите Вы?

Квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве.

По мнению супругов, стройка продолжалась, пусть и не быстро, но работы велись, с учетом того, что 2021 и 2022 год выдались исключительными на исторические м кризисные события. А значит, сделали вывод супруги, что застройщик просто объективно «не успевает», да и много кто укладывается в сроки в такое нелегкое время?!

Законодательство еще идет на уступки менее защищенной стороне гражданского оборота -участникам долевого строительства, особенно для случаев банкротства застройщика. Так, в Законе о банкротстве предусмотрена обязанность арбитражного управляющего направить каждому дольщику уведомление о банкротстве застройщика. Главное получать почтовую корреспонденцию своевременно.

Специфика банкротства застройщика состоит в том, что все требования можно заявлять лишь в деле о банкротстве. Более того, необходимо добиться включения этих требований в соответствующий реестр.

Кстати, в делах о банкротстве застройщика таких реестров два: реестр требований кредиторов и реестр участников долевого строительства. Ключевое отличие состоит в том, с какими требованиями вы заявляетесь в арбитражный суд. Если это требование о возврате денежных средств по договору долевого участия, то это реестр требований кредиторов. Если же вы требуете передачи жилого помещения, то это реестр участников долевого строительства.

Выбор вида требования зависит только от вас и конкретных обстоятельств дела. В этом плане лучше посоветоваться с юристом.

В России с 2017 года действует Фонд развития территорий, созданный с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками.

Деятельность фонда направлена на исключение финансовых рисков для граждан при покупке жилья в строящемся доме. В случае банкротства застройщика фонд обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков. Граждане, вкладывая средства в строительство многоквартирного дома, получают гарантию от государства.

В случае супругов М. строительство их многоквартирного дома было завершено более чем на 80 %. В связи с чем, по итогам наблюдательного совета Фондом развития территорий было принято решение о целесообразности финансирования строительства дома в неоконченной части. Можно сказать, нашим доверителям очень повезло.

В судебной практике довольно остро стоял вопрос о том, а что же делать тем, кто расторг договор долевого участия до банкротства застройщика, могут ли они претендовать на компенсации как обманутые дольщики или вовсе требовать передачи жилья?

В таком споре разбирался Верховный Суд РФ. По решению суда застройщика обязали выплатить вчерашнему дольщику стоимость так и не полученной им квартиры, небольшой штраф и компенсацию морального вреда.

Спустя год эту компанию-застройщика признали банкротом, а нашего героя включили в реестр требований кредиторов.

В прошлом году бывший дольщик передумал брать свою долю с фирмы деньгами. Он попросил суд заменить его денежное требование на требование о передаче ему квартиры. Но в судах ему не повезло, все три судебные инстанции нашему гражданину отказали. Местные суды согласились, что требования о передаче жилых помещений можно удовлетворить, но – только при наличии договорных отношений между участником долевого строительства и застройщиком.

Не согласный с таким решением гражданин обратился с жалобой в Верховный суд РФ, который отменил акты нижестоящих судов и указал, что дольщик вправе изменить свои требования.

Как и в любой ситуации, главное – вовремя начать действовать.

Если вы столкнулись с подобными проблемами, обращайтесь к нам за квалифицированной юридической помощью.