Большую часть споров в судах занимают вопросы общей собственности на различное имущество. Общая собственность бывает совместной (например, как у супругов) или долевой (например, как у наследников одного дома). Как разделить жилье на двух хозяев?
В связи с тем, что у одного объекта имеется два и более собственников возникают трудности по вопросам владения, пользования или распоряжения общим имуществом.
Вопросы общей собственности регулируются преимущественно Гражданским кодексом РФ и Семейным кодексом РФ. Причем в правовом регулировании есть отличия.
Так, в соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. По общему правилу, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Что касается долевой собственности, то Гражданский кодекс РФ предусматривает в ст. 246 иное правило, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, имеется существенное различие в правовых подходах к распоряжению общим имуществом: для совместной собственности – согласие другого супруга презюмируется, если иное не установлено законом; а для долевой собственности – согласие других совладельцев еще нужно подтвердить.
Режим долевой собственности
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, который устанавливается судом.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Если вы захотите продать свою долю в имуществе, находящемся в режиме действия долевой собственности, то вам необходимо будет соблюсти особую процедуру.
Участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Если нарушить указанный порядок, то любой другой участник долевой собственности будет иметь право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, чем сможет оспорить сделку по продаже доли. Вышеназванные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Часто, чтобы не соблюдать сложные процедуры и не сталкиваться лишний раз с сособственниками – принимается решение выделить долю в натуре и тем самым юридически и фактически превратить ее в самостоятельный объект недвижимости с единственным собственником.
Законом предусмотрено два способа для такого раздела: по соглашению между всеми участниками долевой собственности или по судебному решению.
В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них.
По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле разница должна быть компенсирована денежной выплатой или иной компенсацией.
Соглашение оформляется по количеству сособственников и должно быть подписано каждым из них. Нотариально удостоверять такое соглашение не требуется.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности выдел в натуре может быть осуществлен в судебном порядке.
Подробнее продолжим эту тему в следующей статье.